小區(qū)的廣告收益我有份嗎？建筑垃圾點(diǎn)設(shè)在窗外可以拆除嗎？生活在小區(qū)里，大到出行安全，小到收費(fèi)支出，物業(yè)服務(wù)與居民生活息息相關(guān)。虹口法院法官結(jié)合剛剛施行的《民法典》，解析了一些常見(jiàn)的物業(yè)服務(wù)糾紛。
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小區(qū)公共部分和廣告位出租，收益我能享有嗎？
“小區(qū)公共收益”對(duì)于業(yè)主而言，是容易忽略的，從停車(chē)費(fèi)收繳到廣告位出租，“小區(qū)公共收益”數(shù)額不菲，滾動(dòng)燈箱，這筆錢(qián)業(yè)主可以享有嗎？2016年初開(kāi)始，博尚物業(yè)為天地苑小區(qū)提供了3年的物業(yè)服務(wù)，期間收取停車(chē)費(fèi)、小區(qū)廣告位租金共計(jì)115萬(wàn)余元，戶外滾動(dòng)燈箱，但未作分配。小區(qū)業(yè)委會(huì)將其告上法院，要求合理分配上述公共收益。
博尚物業(yè)辯稱，雖然收取了公共收益，但是除去業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)共計(jì)115萬(wàn)余元，物業(yè)對(duì)小區(qū)公共設(shè)施花35萬(wàn)余元維修，扣除這些支出后業(yè)委會(huì)反應(yīng)向物業(yè)支付剩余費(fèi)用。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，博尚物業(yè)收取的公共收益應(yīng)在扣除合理費(fèi)用后屬全體小區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務(wù)合同終止后業(yè)委會(huì)有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)按合同約定給付公共收益，天地苑業(yè)委會(huì)的訴請(qǐng)符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。博尚物業(yè)對(duì)小區(qū)維修投入費(fèi)用，文化宣傳欄，雖每次均由業(yè)委會(huì)確認(rèn)，但部分費(fèi)用并非屬在維修資金中列支范圍，且部分無(wú)票據(jù)證明，故博尚物業(yè)要求返還的墊付金額由法院酌情決定。
法官說(shuō)法
現(xiàn)實(shí)生活中有不少物業(yè)截留或者挪用小區(qū)公共場(chǎng)所產(chǎn)生的收益，《民法典》對(duì)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)用了17項(xiàng)條文進(jìn)行規(guī)定，規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，其中還規(guī)定建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后屬于業(yè)主共有。
小區(qū)建筑垃圾點(diǎn)設(shè)在窗外，能不能拆？
楊先生住在虹口某小區(qū)，其位于二樓的房屋靠近小區(qū)垃圾廂房。2018年下半年物業(yè)執(zhí)行小區(qū)業(yè)委會(huì)決定，將與垃圾廂房相鄰的區(qū)域改造成半封閉建筑垃圾堆場(chǎng)。這引起楊先生不滿，他認(rèn)為影響了自己房屋的價(jià)值。多次協(xié)商未果后楊先生訴至法院，要求判令拆除該建筑垃圾堆場(chǎng)。
小區(qū)業(yè)委會(huì)和物業(yè)稱小區(qū)原未設(shè)建筑垃圾堆放場(chǎng)所，因系爭(zhēng)區(qū)域緊鄰垃圾廂房，方便垃圾運(yùn)輸，便成為建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)。根據(jù)《上海市建筑垃圾處理管理規(guī)定》住宅小區(qū)須設(shè)置專門(mén)建筑垃圾堆放場(chǎng)所，在征求廣大業(yè)主的意見(jiàn)后，業(yè)委會(huì)決定將系爭(zhēng)區(qū)域設(shè)置為建筑垃圾堆放場(chǎng)所。該決定符合小區(qū)大部分業(yè)主的利益，故不能拆除。
楊先生稱之前系爭(zhēng)區(qū)域作為建筑垃圾臨時(shí)堆放點(diǎn)源于物業(yè)管理不力，當(dāng)前設(shè)置對(duì)自己影響不利，堅(jiān)持要求拆除。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，滾動(dòng)燈箱，系爭(zhēng)區(qū)域經(jīng)綜合改造調(diào)整為建筑垃圾堆放場(chǎng)所，這符合小區(qū)業(yè)主的共同利益，也有利于垃圾分類減量工作，裝修建筑垃圾的產(chǎn)生并非經(jīng)常性，且不產(chǎn)生異味，并未加重對(duì)涉訟房屋使用人生活上的影響。作為小區(qū)業(yè)主楊先生對(duì)業(yè)委會(huì)做出的符合小區(qū)整體利益的決定以及對(duì)物業(yè)據(jù)此履行的管理行為負(fù)有適度容忍的義務(wù)，因此駁回了其訴訟請(qǐng)求。
法官說(shuō)法
《民法典》在物權(quán)編相鄰關(guān)系制度以容忍義務(wù)為核心構(gòu)建，在多個(gè)條款中提到了“提供必要的便利”的表述以及“不得違反規(guī)定”或“不得危及安全”的表述，這些都是相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間為他人不動(dòng)產(chǎn)利用受到容忍義務(wù)限制的表現(xiàn)。第292條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。
物業(yè)服務(wù)有瑕疵，可以拒繳物業(yè)費(fèi)嗎？
近日蘇阿姨被物業(yè)公司告上法院，要求支付2019年10月至去年7月間的物業(yè)管理費(fèi)及逾期付款違約金共計(jì)4000余元。
蘇阿姨認(rèn)為，物業(yè)公司不按服務(wù)合同履行義務(wù)在先，廣告燈箱多少錢(qián)一個(gè)，存在維修服務(wù)不及時(shí)盡責(zé)、安保措施不到位、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高等問(wèn)題，還曾經(jīng)因電梯未定期維護(hù)保養(yǎng)導(dǎo)致自己被困，據(jù)此她不同意支付物業(yè)費(fèi)和違約金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司提供服務(wù)和管理，蘇阿姨理應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。蘇阿姨雖辯稱物業(yè)的服務(wù)存在問(wèn)題，但證據(jù)不足以證明物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重瑕疵，上述糾紛不構(gòu)成其拒付或少付物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。考慮到物業(yè)在管理上的確存在一定瑕疵，蘇阿姨未付物業(yè)費(fèi)事出有因，故物業(yè)公司主張違約金的訴請(qǐng)不予支持。
法官說(shuō)法
