2019年，地產(chǎn)界的“當(dāng)紅辣子雞”莫過于“城市更新”。隨著中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，房地產(chǎn)行業(yè)歷經(jīng)數(shù)十年繁榮發(fā)展后，逐漸由增量時(shí)代走向存量時(shí)代。
在舊城、舊廠、舊村“三舊改造”新戰(zhàn)場上，一場轟轟烈烈的城市更新浪潮席卷全國。
國家統(tǒng)計(jì)局數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年末，中國平均城市化率為58.52%，珠三角城市群城市化率為83.84%，長三角68%，京津冀超過60%。要知道，當(dāng)城市化率發(fā)展至50%時(shí)，城市發(fā)展便會放緩步伐，城市更新成為城市可持續(xù)發(fā)展的新機(jī)遇。
眾多熱點(diǎn)城市包括粵港澳大灣區(qū)的廣州、深圳和東莞等一批一、二線城市，紛紛借力城市更新“騰籠換鳥”。
隨著城市更新政策的逐步完善，粵港澳大灣區(qū)各城市的城市更新進(jìn)程明顯加快。2018年，大灣區(qū)十大城市通過城市更新完成改造的土地面積共計(jì)5.4萬畝，同比上升32%。
▲圖4 2016-2018年城市更新完成改造的土地面積。
來源：各城市自然資源局/住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、香港市區(qū)重建局、戴德梁行研究部
今年9月4日，廣東省自然資源廳發(fā)布了廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案(2019-2021年) 。
方案提到，至2021年，廣東新增實(shí)施“三舊”改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區(qū)新增實(shí)施“三舊”改造面積就達(dá)18.76萬畝。廣州新增實(shí)施“三舊”改造面積54000畝，完成改造任務(wù)面積35000畝，當(dāng)之無愧成為“舊改之王”。
灣區(qū)9城，土地情況不盡相同，政策、模式也各有千秋，一起看看大灣區(qū)內(nèi)地9城最近舊改情況~
廣州城市更新
從“政府引導(dǎo)”到“政府主導(dǎo)”
與深圳不同，廣州以政府為主導(dǎo)，主要改造方向包括微改造及舊村改造。其中全面改造以拆除重建為主，微改造以局部拆建及功能置換為主。這是為了適應(yīng)廣州地區(qū)歷史發(fā)展久遠(yuǎn)，改造難度較大的問題，因地制宜提出的改造方式。
城市更新現(xiàn)狀：
2016-2018年發(fā)布的城市更新計(jì)劃中，廣州舊村改造占全面改造土地面積的比重高達(dá)85.9%。具體到改造數(shù)量上，2019年廣州市已批復(fù)舊村46個(gè)，體量達(dá)2200萬㎡；舊廠323個(gè)，體量達(dá)1800萬㎡。
最新政策動(dòng)態(tài)：
2019年4月18日，廣州市發(fā)布《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，創(chuàng)造性地提出了收購(市場評估價(jià))→獎(jiǎng)勵(lì)(按時(shí)簽約)→回購(建安成本價(jià))模式。并且明確了各種舊廠房改造繳交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。
2019廣州最新“三舊”改造模式如下：
深圳城市更新
市場化程度高
深圳是全國首個(gè)城市更新項(xiàng)目無需土地招拍掛，可通過協(xié)議出讓的城市。深圳的城市更新主要由市場主導(dǎo)，存量市場是土地供應(yīng)的主力軍，其最大特點(diǎn)是一二級市場聯(lián)動(dòng)，開發(fā)商自主性較強(qiáng)。
城市更新現(xiàn)狀：
2016-2018年深圳城市更新土地供應(yīng)量高達(dá)1.8萬畝，為一級土地成交量的1.5倍。截至2019年9月，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目805個(gè)，已通過城市更新專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目469個(gè)，通過率58.3%，實(shí)施主體確認(rèn)公示項(xiàng)目306個(gè)，實(shí)施率38.1%。
最新政策動(dòng)態(tài)：
2019年6月11日，深圳市規(guī)劃和自然資源局正式印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，其中提到，規(guī)范集體資產(chǎn)管理，嚴(yán)禁開發(fā)商私下進(jìn)駐城中村及私下倒賣，降低改造成本及社會風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，本次措施還提出，廣告垃圾箱，涉及以集體資產(chǎn)為主的城市更新項(xiàng)目，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位通過公開招標(biāo)方式選擇市場主體。
珠海城市更新
廣深結(jié)合：整治、改建、拆建
珠海城市更新以整治、改建、拆建三種方式為主，在城市更新項(xiàng)目開展方式上與廣州模式相同，采用政府優(yōu)先推動(dòng)，市場主體后續(xù)介入的模式。
城市更新現(xiàn)狀：
